Nebenkostenabrechnung: Worauf Sie achten sollten!

p395289 NEUNsight Dezember 2017

Jahr für Jahr dasselbe Spiel: In den Briefkästen finden sich die Nebenkostenabrechnungen, die mitunter oftmals für Verwirrung sorgen – wer der Meinung ist, dass die Abrechnung nicht korrekt ist, der kann mitunter sogar richtig liegen. Im NEUNsight Magazin haben wir Ihnen eine Checkliste zur Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung erstellt.

Ob Baugenossenschaften, private Vermieter oder große Immobilien-Unternehmen – die Betriebskostenabrechnungen werden in vielen Fällen schon als „zweite Miete“ bezeichnet. Das weiß auch Siegmund Chychla, der Vorsitzende des „Mietervereins zu Hamburg“. Auch in diesem Jahr werden wieder viele Hamburger hohe Nebenkostenabrechnungen bezahlen müssen. „Wir schätzen, dass jene Mieter, die derzeit in Hamburg leben, um 10 Millionen Euro zu viel bezahlen werden“, so der Vorsitzende. „Wichtig ist, dass sich die Mieter melden und reagieren. Wer die Abrechnungen nur zur Kenntnis nimmt und nicht überprüft, der geht am Ende leer aus.“

Wann sollten Mieter misstrauisch werden?

Der Vermieter hat nach dem Abrechnungsjahr zwölf Monate Zeit, damit er die Nebenkostenabrechnung übermitteln kann. Kommt die Abrechnung zu spät – also wird erst im Jahr 2018 für das Jahr 2016 übermittelt – so kann der Mieter das Schreiben getrost ignorieren. Eine zwölfmonatige Frist ist auch einzuhalten, wenn der Mieter der Meinung ist, dass die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt ist. „Wichtig ist, dass der Mieter aber nicht zwölf Monate wartet, sondern innerhalb von 30 Tagen reagiert. Keinesfalls sollte der Betrag schon im Vorfeld bezahlt werden. Begleicht der Mieter nämlich die Vorschreibung, so wird dieser Vorgang als Einverständnis gewertet“, so der „Deutsche Mieterbund“. Doch warum sollte der Mieter überhaupt misstrauisch werden? Es gibt Richtwerte, an denen sich die Mieter orientieren können. „Für Betriebskosten gibt es einen Richtwert von 2,40 Euro, für Heizkosten kann ein Richtwert von 1,20 Euro pro Quadratmeter herangezogen werden“, so Siegmund Chychla.

Unabhängige Beratungsstellen überprüfen die Nebenkostenabrechnungen

Wurden die Richtwerte überschritten, sollte die Nebenkostenabrechnung überprüft werden. Unabhängige Beratungsstellen stehen den Mietern zur Verfügung, die die Abrechnungen kostenlos überprüfen und in weiterer Folge auch zur Seite stehen, wenn tatsächlich Ungereimtheiten entdeckt wurden.

Checkliste NEUNsight Nebenkostenabrechnung:

Immer wieder kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Die Grundlage für die Betriebskosten ist das Mietrecht. Im Mietvertrag ist genau festgelegt, was als sogenannte Nebenkosten abgerechnet werden kann. Entscheidend ist hier: Was nicht im Mietvertrag vereinbart ist, muss auch nicht bezahlt werden.

Der Vermieter kann die Betriebskosten bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums in Rechnung stellen. Das bedeutet: Für die Abrechnung 2017 hat er bis zum 31.12.2018 Zeit. Erhält der Mieter die Rechnung später, muss er nicht nachzahlen. Hat er zu viel bezahlt, erhält er das Geld dennoch zurück. Wenn der Mieter vorher auszieht, darf der Vermieter bis zur Abrechnung einen Teil der Kaution zurückbehalten.

In die Betriebskostenabrechnung gehören:

  • Kosten für Heizung
  • Kosten für die Wasserversorgung und -erwärmung
  • Gebühren für Abwasser
  • Gebühren für die Müllabfuhr
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Grundsteuer
  • Kosten für einen Hausmeister oder Reinigungs- und Gartenarbeiten
  • Kosten für Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen

Die folgenden Positionen dürfen nicht in der Betriebskostenabrechnung stehen:

  • Einzahlungen in die gemeinschaftlichen Rücklagen für Instandhaltung und Sanierung bei Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen
  • Die Gebühren des Hausverwalters
  • Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen

Die Checkliste wurde auf Grundlage der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erstellt.

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Autoren: Frank Arnold / Michael Storks

Bild: Maurice Tricatelle (fotolia.com)

Im Überblick

Die Nebenkostenabrechnung sollte nicht ungeprüft als Mieter akzeptiert und sofort überwiesen werden. Auf Aufforderung müssen Vermieter die zur Berechnung herangezogenen Unterlagen externer Anbieter zum Beispiel für Gas, Wasser sowie Grundsteuer dem Mieter nachweisen. In Zweifelsfällen stehen dem Mieter die Mieterschutzvereinigungen und dem Vermieter die Haus- und Grundeigentümervereine als beratende Institutionen zur Seite.