Die Quadratur des Kreises

p395289 NEUNsight März 2017

Steht der seit Jahren andauernde Immobilienboom vor seinem abrupten Ende? Nicht wenige Experten und solche, die sich dafür halten, prophezeien mal das Eine, mal das Andere. Die Redaktion der NEUNsight ist überzeugt, dass es nur noch eine Frage der Zeit ist, bis die Blase platzt und worauf Sie nun besonders achten sollten.

Deutschland erlebt einen seit Jahren anhaltenden Immobilienboom. Allein in Berlin wechselten im Jahr 2015 20.000 Eigentumswohnungen ihren Besitzer. Das ist – verglichen mit dem Jahr 2014 – ein Plus von 16 Prozent. Des Weiteren steigen die Preise. Auch 2016 gab es extreme Preissteigerungen, die durch die hohen Nachfragen entstanden sind. Experten sind sich einig: Immobilien kosten heute bereits um 10 Prozent zu viel. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich viele Deutsche noch die Frage stellen, ob sich der Kauf oder Bau einer Immobilie überhaupt noch lohnt. Die Furcht vor einer  Immobilienblase, die demnächst platzen könnte, ist groß.  Steht das sogenannte Betongold damit vor dem Ende des Booms?

Immobilienpreise klettern nach oben

Natürlich ist der Kauf oder Bau einer Immobilie mit zahlreichen Vorteilen verbunden. Wurde eine Fremdfinanzierung aufgenommen, ist diese – spätestens mit dem Rentenalter – getilgt, sodass ein mietfreies Wohnen möglich ist. Des Weiteren können Immobilien, wenn sie der Besitzer nicht selbst nutzt, vermietet werden. In weiterer Folge kommt es zu Mieteinnahmen, die das monatliche Einkommen aufbessern. Problematisch wird es hingegen bei der Beurteilung der Lage, ob Immobilien, die heutzutage gekauft oder gebaut werden, tatsächlich eine lukrative Wertanlage sind. Da die Preise derart hoch sind und viele Experten von einer möglichen Preiskorrektur ausgehen, besteht die Gefahr, dass der bezahlte Preis nicht gehalten werden kann. Wurde für die Immobilie ein Preis von 300.000 Euro bezahlt, können – wenn die Immobilienblase tatsächlich platzt – am Ende Verluste bis zu 100.000 (oder mehr) Euro möglich sein.

Platzt die Immobilienblase?

Die aktuelle Situation ist keinesfalls einladend. Der Deutsche, der in der Regel den Traum der eigenen vier Wände hat, steht vor einer schwierigen Entscheidung: Einerseits sind die Kreditzinsen so gering wie nie, andererseits die Immobilienpreise aber extrem hoch. Während Finanzierungen problemlos zur Verfügung gestellt werden, haben die Deutschen hingegen die Angst, dass der Wert des Objekts fällt. Vor allem auch, weil die aktuellen Preise zeigen, dass es kaum noch Luft nach oben gibt. Heute muss der Immobilienkäufer – im Durchschnitt – 340.000 Euro für ein Haus bezahlen; 2014 lag der Durchschnittspreis noch bei 286.000 Euro (ein Plus von 54.000 Euro). Für Wohnungen beläuft sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf 2.776 Euro; 2014 musste der Deutsche gerade einmal 2.150 Euro (ein Plus von rund 630 Euro) bezahlen.

Kommt es zur Preiskorrektur?

Die Zahlen geben zumindest eine Richtung vor: 2016 war das fünfte Jahr in Folge, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Wohnungsmieten, so eine aktuelle Studie.  Bundesweit erhöhten sich demnach die Kaufpreise um durchschnittlich 8,4 Prozent, während die Neuvertragsmieten lediglich um 2,6 Prozent zulegten. Besonders deutlich war die Preissteigerung mit in der Regel neun bis zwölf Prozent in den größten Städten. Käufer, die in München oder Berlin eine vermietete Eigentumswohnung zur Kapitalanlage erwerben, erzielen eine Bruttoanfangsrendite von nur noch etwa drei bis 3,5 Prozent. Zieht man davon die Kosten ab, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann, resultiert  daraus eine Nettorendite von rund zwei Prozent. Und die ist nach Einschätzung von Experten selbst im jetzigen Zinsumfeld zu niedrig.

Wer sich für eine Immobilie entscheidet, sollte daher die kommenden Wochen oder Monate abwarten. Natürlich ist diese abwartende Position riskant. Einerseits können die Preise weiter nach oben klettern und auch oben bleiben. Doch viele Experten sind überzeugt, dass die Blase platzen wird und es zu einer Korrektur kommt. Dann wären die Immobilienpreise wieder wesentlich günstiger. Ob es dann aber auch noch günstige Zinsen für Kredite gibt, muss abgewartet werden. Auch wenn bislang keine Hinweise darauf bestehen, dass die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz anheben möchte, bedeutet das im Umkehrschluss nicht, dass dieses Szenario nicht eintreffen kann. Nichts Genaues weiß man – einschließlich der Experten unserer Redaktion – leider nicht! Die Quadratur des Kreises: hohe Preise oder hohe Zinsen! Bauen oder Kaufen wird absehbar nicht zum Schnäppchenpreis realisierbar sein.

Autorin: Christiane Blum

Bild: Tourist-Information Konstanz

Im Überblick

Der Immobilienmarkt entwickelt sich sehr derzeit uneinheitlich. Top-Lagen sind weiterhin sehr gefragt, bringen aber kaum noch Rendite in der Vermietung. Zudem halten Experten die Preise um bis zu 20 Prozent zu hoch. Achten Sie daher besonders auf die Kaufpreisentwicklung sowie die Nachfrage nach bestimmten Immobilienarten (etwa Eigentumswohnungen oder denkmalgeschützte Objekte) und Immobilienlagen, die sich beispielsweise noch in der Entwicklungsphase befinden.
Bild: Achim Mende